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桂语江南交房,西安真假绿城有多大区别 | 房哥验房报告44期

xinruike 2022年06月24日 充电桩加盟 11 views 0

桂语江南交房,西安真假绿城有多大区别 | 房哥验房报告44期

「西安房哥」是本地购房服务平台,要选房先问房,要收房先验房!

验房报告是基于房哥验房服务推出的固定栏目,每周更新,从验房视角,为大家实景呈现西安各小区交房实景,孰优孰略,实景评判!

今天第44期,走进绿城桂语江南

查验时间:2022年4月22日

查验房源:绿城·桂语江南,96㎡精装房,高层

购入时间:18年,11800元/m²,摇号购入

先说结论:

真假绿城一说,其实指的是绿城自建和代建项目,虽然都挂着绿城的牌子,但交房时的表现,却并非稳定如一;

作为西安人最早接触的绿城小区,桂语江南其实是绿城管理与世园大公馆开发商合作项目。

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是绿城的产品和名字不假,但最终啥品质还得投资的原开发商定,从小区交付看,绿城的外立面,景观特点,入户大堂的影子都在,细节表现和绿城自建还是有差距。

还好小区交付了,虽说没有全运村的赞誉,但也让大家看到不一样的绿城房子!

备注:以下文字4500字,图片40余张,阅读需15分钟,耐心看完更有收获!

验房师:老杨,小邢

周边现状

代建的模式,本身是有隐患的,各大开发商都做,但最终交付的产品表现却不尽相同,简单理解就是直营和加盟开店的区别。

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(西安绿城新兴玉园实景)

绿城在西安代建的不少,做的好的也有,新兴玉园,咸阳的春江花月,说白了还是钱的问题,委托方费用给足,绿城就能完美发挥,相反,则是画龙画虎难画骨。

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(西安绿城自建项目分布图)

西安人买房一直有真假绿城的担心,目前可以确定的绿城自己开发的,包括全运村,桂语兰庭,观澜,柳岸晓风,西安和庐,南山云庐,春风心语,春和印月,长安松间,桂语云境,总共是十个项目。

自己开发,总部对小区品质有要求,交付表现都是稳定的!

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说回绿城桂语江南,18年正是浐灞世博园板块热闹的时候,最早进入的世园大公馆,后期地块分别做了中南樾府,和代建的绿城桂语江南,由于紧邻世博园,景色极好,在当年也是摇号红盘。

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(绿城桂语江南周边地图)

但区域也是浐灞的通病问题,风景无限好,就是人气少,18年至今,区域在商业,学校,配套上的变化很少,至今,附近空地还有待开发。

但守着地铁,公园这两大卖点,在这个价位上,还是物超所值的,到底绿城代建在西安的第一个交房小区,盖得什么样,和此前的全运村有啥区别,看完今天的验房报告,你会更懂绿城。

大门立面

查验关键词:立面,色调,观感,施工细节

在已有的大开发商里,对于外立面要求最高的,还是绿城,除了色调,横竖分割线外,窗框大小,平整度,装饰线条上。

绿城的小区外立面有着极强的辨识度,目前西安见到的绿城小区,多以“二代高层”为主,分为法式和现代两种,桂语江南属于后者。

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(小区主入口实景)

桂语江南大门由带有小区标识的景墙和主入口组成。景墙部分,为米白色石材立面,正中带有小区标识,简单景观装饰,酒店式风格。

门头的横向跨度极大,挑高约两层,还是很大气的,材质上为米白色石材立面搭配深灰色金属铝板。

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(小区入口大门实景)

门口的景观搭配上,为独立镜面景观,以水景+乔木组合,凸显档次和回家仪式感。

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(小区入户大堂内部)

大门门禁在中间,地库出入口在左右两侧,从中间进入是生活服务中心和休息接待区,做到了完全的人车分流,入户大堂内集合物业和休息等待区。

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(南向高层外立面实景)

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(东向高层外立面实景)

楼栋立面部分,高层外立面裙楼部分为深灰色涂料+米白色石材搭配深灰色装饰线,中上部为深灰色涂料+米白色真石漆;洋房、小高与高层同质同色。

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(洋房外立面实景)

绿城·桂语江南外立面从整体来看,高层与洋房、小高外立面色调统一,用料相同,灰色调也更具高级感,整体风格是比较和谐的。

另外,石材的加入在质感上也做了很大提升,绿城经典二代高层风格,观感比较大气,立面南向没有单独空调机位,好处是简洁,不足是只能在设备平台做中央空调。

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(高层外立面施工细节)

施工细节部分,涂料立面做工较为粗糙,墙面平整欠佳;有部分明显缺角,破损和污染。

景观园林

查验关键词:绿化,层次,搭配,树种,观感

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(小区楼栋分布图)

小区整体占地123亩,容积率2.5,绿化率35%,包括11栋9层洋房,1栋14层小高和3栋23层高层,标准的高低配结构。

主要的景观面积除了高层洋房中轴线,南向中轴景观带外,剩余多为楼栋间景观组团,实景观感如下:

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(绿城桂语江南实景)

观感上整体绿化尚可,植被品种和苗木数量也不错,但在细节之处还有些美中不足;

园区内,草坪平整,但有部分泛黄;灌木整体上修剪齐整栽种密实,枯黄和漏栽情况较少;

景观组团注重高差搭配,层次较为丰富,不过大乔的胸径、冠幅偏小,在观感上显得稀疏松散。

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(主轴线景观实景)

主轴景观是一方水景,两旁整齐的栽种着高大的银杏,蓬勃的绿意与潺潺的流水交相呼应,带动一园的生机,穿过水景,用照壁作为缓冲,视野从闹市自然过渡到了园区。

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(小区景观实景)

人行步道两侧,种植饱满而齐整的灌木带,品种和色彩上做了细致搭配,突出层次;道路两旁为品种繁多的大小乔木,但乔木的胸径、冠幅偏小。

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(世博园实景)

高层向西看,世博园景观尽收眼底;向南,各个楼栋之间的间距开阔,植被的覆盖率尚可。

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(小区景观俯瞰实景)

灌木带和乔木随处可见,大小景观组团分布其中;俯瞰可见部分草坪有枯黄露土现象,远远望去一片斑驳;

楼宇间的消防扑救面上,使用了一部分透水混凝土和地坪漆做出运动区,缩小地面空旷感。

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(景观组团实景)

小区内看到诸多树阵景观带,在树种选择上,种植有鸡爪槭、海棠、木槿、樱花、桂花、毛杜鹃、紫薇、红枫、枇杷、紫叶李、国槐、石楠、白蜡、银杏、玉兰、多杆沙朴等,大乔与花乔、常绿乔木穿插搭配。

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(灌木交付实景)

灌木交付情况,灌木修剪平整,大中小乔及灌木、球类点缀在灌木带中,枯黄、坏死不多。

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(灌木栽种细节)

景观细节部分,部分草坪和灌木有明显露土的情况,修剪养护欠佳。

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(草坪栽种实景)

草坪部分,有部分枯黄,平整度不佳,偶见杂草和落叶。

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(草坪路面过渡处理)

草坪与地面软硬材质过渡部分,做有导水槽,路面略高于草坪,防止雨天泥水倒灌入路面,中间以红色透水石粒装饰。

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(地面铺装实景)

地面铺装上,小区路面主要采用芝麻灰仿石砖+透水混凝土铺设;地上车位部分,地面采用沥青铺设;部分人行步道采用仿石砖+透水混凝土跑道铺设。

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(小区地面细节)

地面细节上,仿石砖地面偶见污染,砖缝距离较为均匀;仿石砖拼接处过渡自然,平整度尚可。

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(围栏交付实景)

围栏部分为金属栏杆,未见电子围栏但安装有摄像头,内侧用低矮灌木进行遮挡,栏杆立柱未完工,水泥面未做喷涂!

生活设施

查验关键词:面积,材质,种类,细节

儿童娱乐场地部分,小区内设有一处儿童娱乐场地,面积偏小。地面为彩色塑胶材质;

设有跷跷板、滑梯和一处白沙坑,种类和数量偏少,且滑梯放置在沙坑中,儿童嬉戏过程中鞋袜易钻进细沙。

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(儿童娱乐场地)

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(器械活动&球类活动区)

楼宇间设有器械活动场地和球类活动区,场地不大,一处为仿石砖地面,另一处与儿童娱乐场地相连,为塑胶地面,器械种类两三种,数量和种类都偏少;

乒乓球台在楼宇间,地面为地坪漆;羽毛球活动场地为透水混凝土地面,未设置拦网。

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(园区休息设施)

小区内设置的休息区分布零散,除了一处廊架内带有桌椅外,其他主要分布在楼宇间和人行步道旁,未见遮阳伞、软装座椅等常规搭配。

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(垃圾分类台)

垃圾分类台设置在楼前一角,带有独立下水,部分垃圾桶已放置到位,上面雨棚未配置。

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(消防设施&天然气调压设备)

消防设施放置在草坪上,消防设施标识清晰,未做保温保护;天然气调压设备放置在道路中央,四周用金属围栏保护,已上锁。

公区实景

查验关键词:观感,立面,照明,电梯保护

本次查验楼栋为高层,总高23层2梯4户,公区部分包括户内外大堂,电梯保护,平层公区、连廊四个部分。

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(户外大堂实景)

户外大堂挑高一层,地面铺设仿石砖,门头外立面为深灰色涂料+铝板;单元门右侧装有电子门禁。

门头的整体观感比较普通,挑高和涂料用材都很一般,南向入户,单元门设计的过于靠里,影响户内大堂采光,绿城在刚需盘的入户大堂上确实需要进步了;

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(户内大堂前厅)

户内大堂分为前厅与电梯厅两部分,前厅挑高一层,面积狭长。前厅墙面、地面铺设瓷砖,顶部刷乳胶漆+筒灯,光照偏暗。

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(户内电梯厅实景)

电梯厅挑高一层,墙面、地面铺设瓷砖,顶部乳胶漆吊顶+筒灯,照明尚可,做了简单石膏线处理;

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(电梯保护实景)

电梯部分,品牌为日立,双开门,可容纳14人,载重1050KG;电梯保护到位,卫生整洁,照明偏暗;电梯运行过程中,快速、平稳,噪声不大。

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(平层公区电梯厅)

平层公区电梯厅部分,墙面、地面铺设瓷砖,顶部刷乳胶漆,装有筒灯,电梯门套银色金属板包裹。

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(公区楼梯间实景)

楼梯间部分,金属栏杆安装牢固,墙面乳胶漆,水泥地面,台阶地面有少量乳胶漆污染和破损。

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(连廊实景)

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(连廊实测高度)

楼层中间带有连廊,连廊地面贴有防滑砖,带有独立下水,栏杆高度距地面约1.31米,高度偏低,有安全隐患。

楼顶地库

查验关键词:地库大堂,楼顶展示,细节

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(地库入户门实景)

地库入户门部分,就比较简陋了,金属防火门,墙面装有电子门禁和安全出口标示灯,未做其他装饰,观感不佳!

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(地库实景)

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(机械车位)

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(标准车位)

地库部分,地下车库二层,挑高尚可,照明充足;地面为环氧地坪漆,车位划线标准,负二层带有机械车位;车库目测未正式投入使用,整体卫生情况良好。

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(楼顶实景)

楼顶部分,顶面为水泥地面,卫生情况良好,排气管,雨水斗安装到位,此处仅展示实景。

户内验房

查验关键词:户型,实景,装标,问题汇总

户内部分,此次查验的精装高层建面约96㎡,三室两厅两卫户型。户型方正,全明通透,动静分区合理。不过,阳台位于次卧且面积较小,使用并不方便,客厅的窗户也偏小。

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(96㎡高层户型结构示意图)

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(96㎡高层玄关实景)

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(96㎡高层餐客厅实景)

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(96㎡高层阳台实景)

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(96㎡高层卧室实景)

室内装标部分,智能门锁,中央空调,新风系统几个大件安装到位,其余装标普普通通,和同期在售小区没有区别;

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(96㎡高层厨房实景)

厨房装标部分,烟机为老板品牌,灶具在收房后再由物业安排人员安装;台盆、木纹地柜和吊柜全部做好,天然气表做隐藏处理。

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(96㎡高层卫生间实景)

卫生间为干湿分离,马桶、台盆品牌为科勒;镜柜、五金、暖风机都安装到位,客卫淋浴屏未在交付之列,未安装。

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(部分精装问题)

具体到验房部分,问题包括门套掉皮,玄关柜背板缝隙宽,墙面污染,吊顶裂纹,地砖空鼓,墙面腻子不平,吊顶打胶开裂,面板歪斜等;

备注:以上问题仅代表该查验户内问题,不代表所有楼栋

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(现场验收问题汇总)

验房结束后,验房师向业主提供纸质问题清单及电子版报告,维修结束后,可以约上门二次复验。

验收总结

18年 精装11800+的价格,还是世博园旁,最主要是安全交房了,其实不该要自行车的;

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作为绿城代建在西安的第一个小区,整体中规中矩,看得到绿城的特色,也看的到投资方的节省,挂着绿城的名字,但总觉得差点意思。

对于普通人而言,代建的不稳定发挥,终究还是雷,买房前了解清楚,后期物业,品牌保值上都有影响。

不知道大家如何打分,评论区见!

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